부동산 경매 공부 (기본을 알아야 실패가 없다 - 경매 기초편 강의)

부동산 경매 시 확인해야 하는 필수 사항

- 권리분석 방법

말소기준권리 : 인수주의 (물어줘야하는 것) / 소제주의 (안 물어줘도되는 것)

말소기준권리는 무엇이며 분석하는 것이 권리분석이다.

 

경매의 꽃은 권리 분석이다.

 

1. 경매 부동산의 매각 공고 : 매각 기일 14일 전에 일간 신문에 1회 공고가 난다.

유료 경매 사이트나 무료 경매 사이트 이용해서 경매 검색하는 것이 효율적이다.

 

2. 입찰 전 정보 수집 방법 : 경매 정보지, 현장 조사 -> 수집된 자료를 통해서 경매에 대한 데이터 구축해야한다.

 

3. 법원 매각 기록 : 최근 권리변동이나 재감정평가 등 우선적 업데이트 반영으로 정확도를 높여야한다. 

ex) 2021 사건이다. 근데 현재 2023년이다. 감정사가 2021년 감정했다고 하면 재감정평가 했는지 등에 대해서 금액에 대한 신뢰도를 높여야한다. 또한 최근에 권리 변동이 있었는지도 확인해야한다.

 

4. 부동산 관련 공적 장부의 종류

건물/토지 등기사항 증명서 : 건물/토지 소유자, 소유권을 제한하는 사항 여부

일반건축물 대장 : 건물의 면적, 층수, 구조 등

토지대장, 임야대장 : 토지의 사용용도(지목), 실제 면적 등

지적도, 임야도 : 토지의 모양, 이웃한 토지와의 경계 등

토지이용계획확인서 : 공법상 이용제한 거래규제, 행위제한 사항 확인과 개발 가능성

 

5. 말소기준권리

낙찰결과 그 등기를 포함하여 그 등기 설정 시점 이후의 모든 등기를 말소시키는 등기 

인수주의 : 말소기준권리보다 먼저 등기되어 있는 권리들은 매각결정으로 인하여 소유권이 이전되더라도 말소되지 않고 등기부에 계속 남아 있어서 매수인이 부담해야하는 권리

소제주의(소멸권리) : 말소기준권리 이후에 등기되어 있는 권리들이나 대항력이 늦게 형성 되어 있는 임차인들은 매각 결정으로 인한 소유권 이전 등기 시 모두 말소되어 등기부에서 사라지거나 매수인에게 대항할 수 없는 임차인이므로 매수인에게는 인수부담이 없는 권리

인수권리	주택 상가임차인, 가등기, 환매등기, 전세권, 지상권, 지역권, 가처분	인수
기준권리	압류, 가압류, 저당, 근저당, 담보가등기, 경매개시결정등기+전세권	기준권리일 기준
소멸권리	주택 상가임차인, 가등기, 환매등기, 전세권, 지상권, 지역권, 가처분	소멸

 

매수인에게 대항할 수 있는 사용 점유자

말소기준권리 이전 대항력(전입신고,주택인도 등)을 갖춘 사용점유자가 있는 경우, 매수인에게 인수하게 할 수 있기 때문에 반드시 조사해야함

 

말소기준권리 이후에 대항요건을 갖춘 이해관계인들은 자기 권리를 배당받지 못하여도 매수인에게 부동산을 명도해주어야함

★가장 빨리 말소되는 권리 캐치하기

 

- 사용, 점유자 분석

1. 입지분석 : 출구전략 

권리분석 아무리 좋아도 입지가 좋지 않아서 가격이 하락하면 좋지 않다.

 

주변 지역 교통시설, 편의시설, 혐오시설 그리고 용적율, 건폐율에 대한 분석 필요

토지의 경우에는 개발 가능성과 개발 제한 사항 등 여부에 대한 분석 필요

 

2. 매각 기록 : 매각기록이 확인이 되어야한다.

이 물건에 대해서 현황 조사 매각 기록을 해야한다. 

 

매각기록에는 매각 물건 명세서, 현황조사서, 감정평가서, 토지 이용계획 확인서, 토지대장, 건축물 관리대장, 이해관계인 목록등이 있으며 매각기일 7일전부터 경매 법원 민사신청과에서 열람할 수 있다.

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위에 것 중에서 1~2가지 문제 소지가 있으면 안된다. 결과는 엉뚱한 방향으로 나아갈 수 있다.

유기적으로 조사하는 것이 투자 전략이다. 

 

점유인이 미성일때는 임차인의 부재 등으로 집행관이 확인하지 못했다는 의미이지 임차인이 없다는 의미가 아님

임차인의 전입사항을 명확하게 파악한 후에 매각을 해야한다.